MIF68 : Future place forte du commerce de gros et d'importation d'Asie ?

Partout où il passe pour « vendre » le projet, Xavier Giocanti serine : « C’est un projet 100 % privé agencé sur des terrains en friche depuis 20 ans. C’est dire que le premier euro de recette fiscale sera immédiatement un bénéfice pour la collectivité. On va fiscaliser près de 10 ha de terrain et les rendre productifs pour la collectivité sans un euro de subvention ».

Le groupe de promotion Resiliance qu’il a cofondé avec Gurvan Lemée pour réaliser des projets immobiliers à dominante tertiaire sur le territoire de la Métropole d’Aix-Marseille Provence, comme Les Bureaux du Littoral et la Cité de la Cosmétique, vient de livrer la première tranche du chantier de construction amorcé en février dernier sur l’assiette foncière de 26 ha que le groupe possède en contrebas du centre commercial Grand Littoral dans le 15^e arrondissement de Marseille, une zone franche dans les quartiers Nord. Le groupe, qui revendique 2 000 sociétés hébergées totalisant 3 000 emplois, y aura investi 30 M€.

Connu sous le nom de MIF68 – « non par référence soixante-huitarde mais parce que le huit est un chiffre porte-chance en Chine », dixit l’homme d’affaires - le Marseille International Fashion Center 68 comprendra, une fois les deux tranches réalisées sur 34 000 m², un parc de 200 magasins (aménagés dans des conteneurs par l’architecte marseillais Mathieu Cherel), exclusivement dédiés à des importateurs-grossistes et représentants d’usine, notamment chinois, dans les secteurs du prêt-à-porter et des accessoires. Il est ensuite question de l’ouvrir à des agences de représentation de fabricants asiatiques et d'entreprises européennes commerçant avec la Chine. Il sera alors une plate-forme d’import-export.

Tuer le dragon

« Je répète qu’il ne s’agit absolument pas d’un centre commercial, rectifie celui qui a planché sur les zones franches urbaines de Marseille à la demande de Jean-Claude Gaudin. « Mais de showrooms de produits importés principalement de Chine. Concrètement, l’idée est de permettre à des acheteurs professionnels d’Europe du Sud de pouvoir se procurer en produits importés d’Asie directement auprès des grossistes ou représentants d’usine ».

Le projet est d’ailleurs porté par Dingguo Chen, un grossiste chinois installé rue du Tapis-Vert, dans le fief historique du commerce de gros marseillais, le quartier de Belsunce (1^er arr.). Le président de l’Association des commerçants chinois de Marseille est dans cette aventure associé à un groupement de grossistes chinois parmi lesquels Yinde Zheng, vice-président Association des commerçants chinois de Marseille, Xuguang Zhuo, président de l’Association des commerçants chinois de France et Guo Zhi Min, président de l’Association des commerçants franco-chinois à Paris.

La première phase a consisté à livrer une petite centaine de cellules de 172 m² sur deux niveaux en bail de 12 ans, renouvelable tous les 9 ans. 70 sont d’ores et déjà réservés, majoritairement par des commerçants marseillais, mais aussi par des professionnels en provenance de Paris, de Prato (au nord de Florence, haut-lieu historique du textile) et de Barcelone. Les loyers sont restés à la discrétion des porteurs de projet. La deuxième tranche accueillera des établissements qui auront un positionnement plus haut de gamme avec des grossistes sélectionnés par les investisseurs.

Afrique du Nord, zone de chalandise naturelle

L’ambition est assumée : être le deuxième plus grand centre sino-européen du textile après Aubervilliers mais surtout devenir le plus grand marché de grossistes du sud de l’Europe.

« Pour les 200 grossistes marseillais installés rue du Tapis-vert, la clientèle d’Afrique du Nord et de l’Espagne est déjà une réalité. Ce pôle va irriguer toute l’Europe du sud », argumente Dingguo Chen, qui souligne les actuels problèmes de circulation et d’accès à l’hypercentre de Marseille, où les livraisons deviennent de plus en plus compliquées à gérer.

Xavier Giocanti souligne pour sa part que la tendance est à la relocalisation en périphérie des villes pour ce type d’activités. Comme l’illustre l’exemple parisien, où progressivement les grossistes du Sentier et du quartier Popincourt (11^e arr.) ont déménagé à Aubervilliers :

« Tous les marchés de gros s’externalisent à un moment donné. Le marché des fruits du Cours Julien est parti aux Arnavaux, le marché de poissons de la Criée s’est implanté à Saumaty. Le marché de gros du tapis vert va bénéficier d’un site qui offre aux opérateurs des conditions d’exploitation beaucoup plus favorables, sans les difficultés de stationnement, de circulation et de stockage et offrir une bouffée d’oxygène aux détaillants qui n’auront plus à monter à Paris pour faire leur course mais qui auront à un quart d’heure la possibilité d’approvisionner en flux tendu ».

Proximité de l’aéroport

"Un grand nombre de grossistes marseillais sont installés dans le centre-ville, ce qui ne facilite pas la venue d'acheteurs étrangers, reprend Dingguo Chen. Les clients préfèrent généralement partir pour Aubervilliers, plus facilement accessible depuis les aéroports parisiens. Le MIF 68 va fonctionner comme un véritable pôle d’échanges où l’offre sera concentrée, avec une logistique simplifiée, un accès facilité, ce qui va favoriser la clientèle étrangère ».

Pour le commerçant, le choix s’est fait sous le site de Grand Littoral par rapport à sa proximité avec les autoroutes, le port, l’aéroport et avec le futur terminal de Mourepiane si un jour il se concrétise. L’aéroport, qui dessert de nombreuses villes notamment de l'Europe du Sud via son terminal low-cost mp2, est selon lui un réel atout. De la même façon que le Dragon Mart de Dubaï, un des plus gros centres structurés de commerces grossistes, « marche » avec les compagnies aériennes, Emirates depuis son hub de Dubaï, ayant un tiers de la population mondiale à 4 heures d'avion et 70 % de la population mondiale à 8 heures.

Les autorités locales - Jean-Claude Gaudin l’exhortait lui-même -, espèrent voir aussi le GPMM préempter ces trafics de produits fabriqués en Asie et importés en France qui échappent à Marseille mais profitent aux ports du Havre et d'Anvers.

Disputer à Aubervilliers le statut de porte d'entrée du vêtement chinois en Europe ?

Les porteurs du projet s’en défendent. Le MIF 68 ne se « positionne pas du tout en concurrence » avec le CIFA (Centre international France-Asie) d’Aubervilliers, à ce jour plus grand centre international de commerce de gros en Europe devant Düsseldorf (Allemagne), avec 1 500 commerçants d’origine chinoise mais que l’on dit à saturation et asphyxié par les problèmes de circulation.

Selon les dernières données délivrées par la SAS MDR, qui possède les murs du centre (dont l’actionnaire majoritaire est la société d’investissement Eurazeo), le taux d’occupation serait de 96 % et le montant global des loyers s’élèverait à 15 M€. Soit des loyers entre 10 et 12 000 euros le m².

« Je connais bien l’expérience d’Aubervilliers, indique en aparté l’avocat Henry Sun, la spéculation immobilière a tué les rues de ce triangle d’or asiatique. L’externalisation des centres de gros sont des évolutions naturelles du marché. Mais il faut se garder de reproduire l’expérience d’Aubervilliers. On crée cette centralité uniquement pour répondre aux besoins des grossistes marseillais ». 

Premier salon exclusivement réservé aux produits importés

Rappelée au cours du forum économique franco-chinois (cf. Le grand dessein chinois de Aix-Marseille Provence), l’annonce par la Chine d’un premier salon exclusivement réservé aux produits importés à Shanghai en 2018 est de nature à conforter les porteurs du projet. À commencer par le consul général de Chine Zhy Lying, qui enjoint les entreprises locales à être attentives à cette percée asiatique : « Il suffit que vous apportiez des produits bons. Et il y a ici tellement de produits ici qui sont appréciés du consommateur chinois : rien que le nom Provence fait rêver en Chine ».

Xavier Giocanti ajoute pour sa part que « les opérateurs majeurs du transport maritime choisissent le port de Marseille pour implanter leur hub de transbordement. Pour cela ces sociétés développeront des entrepôts intelligents sous douane, nécessitant des showrooms comme MIF68 ».

Le devenir de Belsunce ?

« On travaille à sa requalification », désamorce Didier Parakian. Plusieurs pistes sont sur la table. On sait que les start-up cherchent à s’implanter prioritairement en centre-ville ». Et l'élu en charge de l'économie à la ville de Marseille de rappeler non incidemment que le Sentier est devenu le Silicon Sentier, repaire de start-up.

« Le MIF68 c’est du commerce d’abord, mais le commerce amènera bien d’autres choses positives », est convaincu Xavier Giocanti, qui endosse le rôle d'ambassadeur de la métropole :

"Cette opportunité va créer de l’activité commerciale et de l’emploi au nord de Marseille et contribuer encore à faire connaître la ville dans le monde. Il y a une dynamique positive actuellement autour de notre ville. Netflix y a consacré une série et d’ailleurs les lettres géantes « MARSEILLE » trônent à proximité des terrains que nous sommes en train d’évoquer. C’est une image qui avec le MIF68 permettra aussi à Marseille de trouver sa place dans les représentations que se font les touristes de notre ville. Cela compte assurément au niveau touristique », indique-t-il sur son blog.

Adeline Descamps