SMARTSEILLE : Étendard de la ville méditerranéenne du futur ?

Il y a un amusement non dissimulé à imaginer consuls et maires d’ici et d’ailleurs, directeurs d’urbanisme et architectes de France et de Navarre, débarquer dans ce non-lieu post-industriel du 15^e arr. de Marseille en lisière des quartiers Nord. Un site de 2,7 ha serré entre passerelles autoroutières, barrières de railet barres de béton, où est en train d’émerger la plus belle promesse sans doute de la grande requalification en cours le long de la façade portuaire méditerranéenne : un « concentré de solutions urbaines novatrices » qui, à grands renforts de technologies, vise tout à la fois à limiter l’empreinte écologique, favoriser le bien-vivre et le mieux « vivre ensemble » (cf. plus bas).

Pourtant, exprime Laure-Agnès Caradec, qui se fait le porte-voix du directeur d’Eiffage immobilier Méditerranée qui ne le dira pas : « Sachez que cette présentation, Hervé Gatineau a déjà dû la faire des dizaines de fois auprès des délégations qui viennent de partout car cet éco-quartier suscite une vraie curiosité pour ses arguments d’exemplarité et son côté reproductible ».

La présidente d’Euroméditerranée, l’établissement public d’aménagement aux manettes, s’exprimait en marge du grand raout mondain qui a dépêché le 21 juillet la secrétaire d'État à la transition écologique et solidaire Brune Poirson, le sénateur-maire de la ville de Marseille Jean Claude Gaudin, la sénatrice maire du 8e arrondissement de Marseille, Sami Ghali, et bien d’autres élus et autres personnalités du monde de l'urbanisme et de l’immobilier aux côtés du PDG d’Eiffage Benoît de Ruffray.

Officiellement, il s’agissait de l’inauguration du siège régional d’Eiffage Construction Sud-Est, un immeuble conçu par l’architecte marseillaise Corinne Vezzoni. Mais cet événement n’en serait pas un, l’affluence n’aurait sans doute pas été la même, si le bâtiment fraîchement livré n’était pas planté au cœur de l’éco-quartier « Smartseille », pièce maîtresse de la seconde phase de l’opération d’intérêt national Euroméditerranée qui parachèvera à terme quelque 480 ha le long du littoral (la première phase, qui consistait à opérer sur 310 ha, étant presqu’achevée).

Ambition du projet porté par le groupe Eiffage, via ses filiales Eiffage Immobilier Méditerranée et Eiffage Construction Provence, sur cette zone paupérisée, à faible densité bâtie et démographique (3 000 personnes en tout), maillée de friches industrialo-portuaires et terrains vagues : réinventer les codes urbanistiques pour en faire un nouvel espace de « ville à vivre » durable en phase avec le label ministériel « Éco-Cité », obtenu en 2009 par Euroméditerranée. À terme, en 2018, Smartseille aura généré un investissement de 160 M€.

« On a démarré par ce bout pour s’obliger à bien faire le lien entre Smartseille et le reste du centre-ville, mais aussi plus largement, entre les quartiers Nord et le centre-ville, à travers une opération de renouvellement exemplaire, poursuit Laure-Agnès Caradec, qui ne désespère pas de venir à bout de la libération de la gare de fret du Canet (cession subordonnée aux négociations avec la SNCF, propriétaire du foncier) pour en faire un « poumon vert », le futur parc des Aygalades de 14 ha, au milieu duquel coulerait le ruisseau du même nom, remis en eau.

Outre cet élément essentiel pour chaîner sans couture le centre-ville aux Nord de la ville, l’aménagement d’un autre ilot (dit XXL, 14 ha) a été confié à Bouygues Construction et Bouygues Immobilier. Quant au pôle de transport multimodal (métro, tramway, TER) Capitaine-Gèze, il sera livré en 2018, est-il confirmé.

Smartseille se différencie-t-il vraiment des autres éco-quartiers ?

Oui, clame naturellement Valérie David, directrice développement durable du groupe, qui prêche, via son laboratoire de R&D sur le développement urbain durable Phosphore, quelques « premières » brevetées « Smartseille® ».

« On a fait ici des choses ici que l’on n’a jamais vues ailleurs sans faire du  « technologisme ». L’idée n’était pas de mettre des milliers d’euros de technologies au m². L’idée est d’avoir la juste technologie, pertinente au regard des usages et qui soit facilement reproductible. C’est une approche systémique qui remet l’homme au centre de toutes les préoccupations. C’est tout cela que l’on a déposé ».

Au-delà, ajoute celle qui voyage beaucoup dans le cadre de ses missions, notamment en Asie et en Afrique, « il y aussi une différenciation par une approche durable vraiment européenne et plus particulièrement française ».

Et de déployer force d’arguments : « C’est parce que nous avons été confrontés à la réalité de la réalisation que l’on a conçu des innovations que l’on n’avait pas imaginées au départ. Raison pour laquelle on a jugé bon de déposer des brevets. L’agrégateur numérique n’a pas été confié à un grand opérateur type, Cisco ou IBM, mais a été développé en grande partie par Eiffage Énergies Telecom. Et c’est ainsi que l’on a été en mesure par exemple de présenter à la CNIL le premier pack de conformité « smart city » en France. Ainsi, demain, on sera en mesure de proposer aux élus une solution qui est française et en accord avec l’esprit et la lettre de la réglementation sur la sécurité et l’exploitation des données. On donne ainsi l’assurance aux élus qu’elles ne seront pas revendues à des fins commerciales comme c’est le cas ailleurs ».

Freiné par des verrous juridique, culturels ou réglementaires

Smartseille fait partie de la première famille des 11 « démonstrateurs industriels pour la ville durable » (désignés le 23 décembre 2015 par les ministères de l’Environnement, de l’Énergie et de la Mer et du Logement, au nombre de 16 aujourd’hui, dont il est attendu, grâce à une approche globale et intégrée du développement urbain (énergie, bâtiment, transport, éclairage public, voirie...), faible empreinte carbone, autonomie énergétique, économie circulaire, protection de la ressource en eau, reconquête de la biodiversité, mixité fonctionnelle et sociale, participation citoyenne….

La sélection en tant que « démonstrateur industriel durable » permet surtout à Eiffage et ses partenaires - EDF collectivités, Orange Business Services, Egis…-  de bénéficier du soutien technique de l’État pendant cinq ans et financier au travers le programme d’investissements d’avenir.

Ce n’est pas esthétique du tout, insiste Valérie David. « On s’est aperçu avec Smartseille que l’on a toujours les solutions techniques, en revanche, on est freiné par des verrous juridiques, culturels ou réglementaires, les règles étant souvent obsolètes par rapport aux nouveaux usages. Ce label permet de bénéficier d’un certain nombre de dispositions dérogatoires et ponctuelles sur un certain nombre de sujets ».

« La frontière entre innovation et réglementation est ténue, complète Hervé Gatineau. Pour les parkings comme pour les logements que l’on peut adapter en pluggant et dépluggant une pièce nomade, les baux ne sont par exemple pas adaptés ».

Sans parler de l’aspect culturel : « J’étais terrorisé sur la question du parking partagé car Mme Michu ne peut plus mettre ses skis, son armoire normande et son vin dans son box car elle n’en a pas. Je pensais que cela serait un frein à la commercialisation. Il a été plutôt du côté des investisseurs institutionnels car on bousculait leur schéma traditionnel ».

Modèle d’une ville durable, exportable dès à présent à l’international

Modèle d’une ville durable, exportable dès à présent à l’international. C’est ce que « vend » Smartseille.

« À Marseille, l’on reconstruit la ville sur la ville. C’est intéressant dans le mouvement d’urbanisation mondiale car l’on essaie de ne plus créer de la prédation des espaces agricoles et des milieux naturels, reprend Valérie David. Mais ce qui est encore plus pertinent, c’est son côté reproductible. On voit bien qu’un certain nombre de solutions ici à l’œuvre, comme le recours à une énergie renouvelable gratuite qu’est la mer, peuvent être déployées dans d’autres villes du pourtour méditerranéen, qui vont avoir une problématique climatique assez lourde à gérer notamment avec des pics de chaleur, et ce n’est pas avec une climatisation énergivore que l’on va régler ce problème ».

À l’initiative de la ville de Marseille, les maires de Tunis, de Rabat et de Marrakech ont d'ailleurs été conviés à l’événement.

Et ce d’autant plus, promeut le groupe, que tout à Marseille repose sur le concept « Low cost, East tech ». Comprendre : praticité dans l’usage (« les technologies doivent être aussi faciles d’utilisation qu’un smartphone) et maîtrise des coûts (« toutes les innovations doivent être à un prix abordable pour l’usager »).

Quoi qu’il en soit, à Smartseille, pour optimiser coûts et usages, on régule tout ou presque grâce à un « tableauphone » fixé à l’entrée de chaque logement, qui permet de gérer son stationnement, de contrôler sa consommation d’énergie ou gérer ses services. À Smartseille, on échange aussi tout ou presque : les 650 places stationnement des bureaux et logements qui n’occupent pas l’espace en même temps, les énergies par le troc de calories entre les résidents et les employés (cf. plus bas).

Smartseille, une réalité ?

Une fois les six ensembles construits sur les 2,7 ha de l’îlot Allar, le nouveau quartier abritera 4 000 personnes, résidents ou professionnels, une crèche, une maison de retraite, 60 000 m² de bureaux, un hôtel B&B (inauguré en juillet 2016). Le groupe qui a joué la carte de la pluralité et de la notoriété des architectes revendique avoir « livré 20 % des 53 000 m² prévus sur cinq ilots. Il reste à livrer 80 % d’ici septembre 2018 ».

L’an dernier, a été livré un immeuble de bureaux de 10 000 m² acquis par la Ville de Marseille pour la somme de 30 M€, ainsi que le B&B donc. Les deux ont été griffés par l’architecte portugais Pritzker Eduardo Souto de Moura associé à l’aixois Jacques Sbriglio.

Les équipes régionales d’Eiffage construction, d’Eiffage Immobilier et du bureau d’études Ingérop occupent depuis juin dernier un bâtiment de 5 500 m2 conçu par l’agence d’architecture de Corinne Vezzoni.

Le lot en cours de construction, qui va donner corps à 40 logements intermédiaires (vendus à SNI), aux logements intergénérationnels de Cocoon’Ages, à une crèche privée et un restaurant scolaire, a été confiée à Laurent Mathoulin & Sophie Jardin.

Resteront à solder l’immeuble (77 logements en accession libre, 59 logements sociaux acquis par le groupe Unicil, 1 600 m2 de bureaux, un groupe scolaire) de l’architecte Jean-Michel Battesti ainsi que l'ultime lot qui « vient d’être confié à une équipe de maîtrise d’œuvre composée de Marc Mimran, Roland Carta et du cabinet EGR ».

« La commercialisation des logements, qui a démarré en 2015, est un succès avec, à parités égalesn 50 % d'investisseurs et d’acquéreurs de résidence principale. C’est une part extrêmement favorable que l’on retrouve très peu ailleurs, analyse Hervé Gatineau. La proportion de très jeunes parmi les acquéreurs est une véritable surprise » . Pour rappel, les logements s’affichent entre 2 700 à 3 000 €/m², parking (à partager) compris, et à partir de 2 500 €/m² pour les bureaux.

Savoir se projeter

Mais en attendant, il faut savoir se projeter dans les 15 ans à venir pour estimer la plus-value latente (rappel : constituée par la différence entre le coût d'acquisition d'un bien et sa valeur réelle) dans l’attente d’une plus-value réelle.

Argument ? « On leur dit : regardez ce qu’était la première phase d'Euroméditerranée il y a 15 ans, regardez ce que ce pan de ville est devenu aujourd’hui. Prenez le compas, retournez-le dans l’autre sens et vous aurez une idée de qui peut advenir. C’est la crédibilité d’Euroméditerranée qui assure celle de notre discours en retour ». 

Pour l’heure, le groupe a dû imaginer un ensemble de solutions palliatives à l’absence instantanée de commerces et faire en sorte « qu’il y ait toutes ces composantes de la vie moderne en attendant que l’aménagement global nous rattrape ». Une conciergerie propose ainsi aux habitants des services à la carte grâce au concours de 45 partenaires : dépôt de pain, prestataires extérieurs, livraison et stockage des courses, services postaux, garde d'enfants, espaces de coworking...

De tous les paris à relever, le plus difficile restera l’appropriation par les usagers de cette ville d’un nouveau genre, toute connectée et durable qu’elle soit. Eiffage, comme les groupes à l'oeuvre sur toutes les smart cities, auront besoin de l'intelligence des usagers pour rendre la ville intelligente.

Adeline Descamps