Tous acteurs de l’urgence foncière

Pour Jean-Luc Chauvin, président de la CCIAMP, « Les méthodes utilisées depuis 40 ans ne permettent pas d’engendrer des succès. Il n’y a pas un jour où une entreprise ne fasse état de ses difficultés à trouver du foncier. Notre responsabilité est d’essayer autrement, sans forcément changer les lois. Nous sommes bien décidés à y prendre toute notre part. Il en va de l’intérêt général ». 

La transition écologique, le respect de l’environnement et de la biodiversité, la sobriété foncière et énergétique sont devenus un impératif face aux effets des bouleversements climatiques. Dans le même temps, la réindustrialisation du territoire et la décarbonation des activités deviennent des priorités pour renforcer la souveraineté et favoriser un développement plus durable. Mais chaque territoire a besoin aussi de continuer à se développer pour répondre aux attentes des habitants en matière de logements, d’équipements publics, d’infrastructures, de mobilités, et des entreprises en quête de croissance. Comment tendre au juste équilibre entre ces ambitions ? Grâce à des intervenants de tous horizons, « Urgence Foncier » a mis sans tabou, ni langue de bois, les sujets sensibles sur la table et tenté, au-delà des constats, d’émettre des propositions pour les pouvoirs publics.

« Le foncier est un sujet crucial pour l’attractivité de notre territoire et l’accès de nos entreprises à un immobilier adapté. Pour un avenir économique prospère, il nous faut repenser nos modèles, explorer de nouvelles approches plus rationnelles et efficaces » a rappelé en ouverture des débats, le vice-président de la CCIAMP, Laurent Amar, soucieux de réussir à exploiter toutes les solutions de préservation, de valorisation et d’optimisation des terrains à vocation économique.

Aller plus vite et créer de l’offre

La première table ronde a pointé les freins qui pénalisent l’essor du territoire : le mitage du foncier, sous des maîtrises diverses, les procédures administratives et environnementales parfois contradictoires, les longs délais d’autorisation, l’empilement des normes, les coûts élevés…

« Il faut aller beaucoup plus vite » réclame Martin Féraud, au nom de l’Union Maritime et Fluviale, pour retrouver la réactivité de nos concurrents européens et ne laisser s’envoler aucune opportunité d’implantation. Pour Mathieu Vis (Provence Promotion), ces contraintes n’ont pas empêché d’attirer plus de 70 entreprises et 1 920 emplois l’an dernier dont 55% d’entreprises étrangères. Mais il regrette que même des projets ciblant de petites surfaces prennent trop de temps. La lourdeur des documents d’urbanisme l’explique souvent. Pour Alexandre Perdriel (Métropole Aix-Marseille-Provence), ils permettent néanmoins d’afficher une vision des besoins : 7 millions de mètres carrés pour l’économie productive, 3 millions de mètres carrés pour l’économie résidentielle (tertiaire), à 2040. Des capacités dégagées qui n’impliqueront pas forcément une artificialisation des sols mais conduiront à « faire de la ville sur la ville, de la zone d’activités sur de la zone d’activités » indique-t-il. 2040, c’est loin, quand le besoin est immédiat et évalué.

« Il va y avoir un trou d’air dans les trois prochaines années. Il faut lancer des opérations en blanc. L’offre crée le marché » assure Daniel Tchenio (FNAIM/CBRE). « C’est de plus en plus complexe de sortir des permis de construire, le temps de production s’est allongé. Il faut des mesures d’urgence pour sortir de la situation » ajoute Jérôme Dentz (Club Immobilier Marseille-Provence / Citimotion).  

Sans logements, pas de talents !

Le logement n’est pas mieux loti. Sébastien Lieutaud (UNIS Marseille-Provence-Corse) réclame, pour redéployer des marges de manœuvre, de « libérer la fiscalité pour permettre l’investissement ». Là aussi, agir sans tarder s’impose. « Le logement social est à l’arrêt. Il y a 100 000 demandes sur la Métropole, la moitié en urgence. Pour bâtir, ce n’est pas l’argent qui manque, c’est le foncier. Aujourd’hui, il faut 8,5 ans entre l’idée d’un programme et la remise des clés aux locataires » révèle Robin Hammadi (ARHLM Paca-Corse), en regrettant « l’absence d’acceptabilité que traîne le logement social ».

Tous les types d’habitats sont concernés, au point qu’Emmanuelle Germani (ANDRH/ KP1) affirme que des entreprises renoncent à des recrutements de talents parce que ces derniers ne dénicheront rien, à proximité de leur lieu de travail, pour bien se loger. « Le logement est clé pour se doter des bonnes ressources. C’est très compliqué selon les zones » dit-elle. Vice-président de la Métropole, Gérard Gazay, maire d’Aubagne, stigmatise les normalisations excessives, les modifications législatives récurrentes… « Avant, il fallait 8 mois pour modifier un plan d’urbanisme. Maintenant, c’est 18, parce qu’il faut beaucoup consulter. Le travail en commun est nécessaire, mais il prend du temps ». 

Clarifier les règles et tirer dans le même sens

Au nom du Port de Marseille-Fos, Hervé Martel voit dans l’anticipation et la planification une piste « pour faire face au jeu des contraintes ». Le Port a identifié plus de 700 hectares pour la réindustrialisation. Mais il faut également prévoir les infrastructures, voiries, eau, énergie… « Il y a aujourd’hui un alignement sur les objectifs, reconnaît-il. Il faut se mettre d’accord sur qui fait quoi et qui paie quoi. Si on ne le fait pas, les développements iront ailleurs ».

Laurent Pignol (Gazel Energie) alerte de son côté sur les risques qui menacent la reconversion du site de la centrale de Gardanne/Meyreuil où émergent des projets. « Un des critères de l’industriel, c’est quand il pourra construire. Si on ne le sait pas, les discussions n’aboutissent pas » admet-il, non sans souligner les impacts négatifs des oppositions à l’industrie de riverains et associations qui enrayent le rythme d’évolution des projets.

« A Rotterdam, un industriel peut s’installer en deux ans. Ici, les contraintes nous défavorisent et ça joue contre notre compétitivité » insiste Jean-Luc Chauvin. Il est rejoint par Christophe Madrolle (Région Sud) qui stigmatise « la schizophrénie nationale de développer l’économie et protéger l’environnement », même s’il veut que le climat soit pris en compte, mais aussi « certains maires qui ne jouent pas le territoire dans son ensemble », au contraire de Dunkerque « où tout le monde tire dans le même sens ».

La plupart des critiques font ressortir surtout une demande de clarté des règles pour les porteurs de projets afin d’éviter les interprétations et/ou dérogations. « La responsabilité est collective, admet Patrick Vauterin (DDTM 13). On peut toujours progresser » en détaillant quelques dispositifs mis en place par l’Etat pour simplifier des procédures (Sites industriels « clés en main », Fonds friches, Fonds Vert…). 

Des idées pour agir et expérimenter

Il est visiblement possible pour les acteurs du territoire de se prendre en mains puisque les participants ont pu découvrir, dans des témoignages vidéo, des exemples de réalisations en Haute-Savoie où le jeu collectif public/privé combiné à l’assouplissement des procédures a facilité l’accueil d’entreprises ou l’optimisation de foncier collectif en créant des modèles duplicables sur des zones d’activités…

« On a adapté la durée de baux à construction pour maximiser les capacités des entreprises sur l’investissement productif » précise Loïc Alcaras (Foncière Haute-Savoie). « Empiler des usines verticalement, mutualiser des parkings, remettre de la nature dans les paysages, c’est possible » assure Catherine Minot (EPF Haute-Savoie).

« La densité oblige à être innovant et intelligent. Avant, on s’étalait parce qu’il y avait de la place. Quand il n’y a plus de foncier, il faut des idées et revoir certains paradigmes » poursuit Renaud Tarrazi, architecte (MAP/CHUTT-Collectif d’hybridation urbaine des territoires de transition), en invitant à regarder les friches industrielles, des pieds d’immeubles sans immeuble dessus, des centres commerciaux en difficulté où des espaces pourraient être restructurés en logements, bureaux, stockage…

« Il y a un sujet d’obsolescence des zones d’activités sur la ville de Marseille » souligne par ailleurs Salah Tachoukaft (Ville de Marseille), convaincu de pouvoir y puiser des potentialités pour accueillir et maintenir des activités et des emplois productifs, sans négliger pour autant les enjeux de sobriété. Il invite Etat, collectivités, à jouer le jeu, ainsi que les entreprises qui se livrent à de « la rétention foncière ».

Brigitte Devésa, Sénatrice des Bouches-du-Rhône, promet de faire remonter les revendications au sommet de l’Etat, consciente que chaque territoire affiche des spécificités que l’accumulation de complexités empêche de prendre en compte, accentuant l’écart entre « le temps économique et le temps administratif ». Pour Jean-Luc Chauvin, il est surtout temps de « changer d’échelle » dans les façons de réfléchir, de proposer et d’agir. « Nous devons passer du constat à l’action. Rendez-vous dans un an pour tirer le bilan de tout ce que nous aurons réalisé ».