Quelles sont les conditions pour exercer comme agent immobilier en France ?

Une profession réglementée par la loi Hoguet

La profession d'agent immobilier est réglementée en France depuis la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Cette loi encadre l'exercice de toutes les activités d'intermédiaire sur des biens immobiliers appartenant à autrui : transactions (achat, vente, location), gestion locative et syndic de copropriété.

Exercer sans satisfaire aux conditions légales est une infraction sanctionnée de 7 500 euros d'amende et de 6 mois d'emprisonnement. 

Quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour obtenir la carte professionnelle :

• Justifier d'une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience)
• Présenter un casier judiciaire exempt des infractions visées par la loi
• Disposer d'une garantie financière suffisante
• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP)

Condition 1 : aptitude professionnelle (diplômes ou expérience)

L'aptitude professionnelle peut être prouvée de trois façons différentes selon la situation du candidat.

Les diplômes reconnus comprennent notamment le BTS Professions immobilières, certaines licences dans les domaines juridique, économique ou commercial, ainsi que certains titres ou certificats enregistrés au RNCP correspondant au niveau requis.

Par un diplôme bac accompagné d'une expérience professionnelle. Le titulaire d'un baccalauréat ou d'un titre RNCP de niveau IV (ou équivalent) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales peut accéder à la profession s'il justifie d'au moins 3 ans d'expérience salariée à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle, pour la mention demandée (Transaction, Gestion ou Syndic).

Par la seule expérience professionnelle (sans diplôme). Pour les candidats sans diplôme ou dont les diplômes ne remplissent pas les conditions requises, l'expérience exigée varie selon le statut :

• Poste non cadre : 10 ans d'expérience salariée à temps plein dans une activité relevant de la loi Hoguet, pour la mention demandée
• Poste cadre : 4 ans d'expérience salariée en tant que cadre dans le même cadre
• Emploi public de catégorie A : 4 ans d'expérience dans un emploi public correspondant à la mention demandée

À noter : il est possible d'obtenir une équivalence de licence par la voie de la validation des acquis de l'expérience (VAE), en justifiant de 3 ans d'expérience professionnelle dans le secteur.

Condition 2 : moralité et casier judiciaire

La loi Hoguet impose des conditions de moralité strictes. L'exercice de la profession est interdit aux personnes ayant :

• Fait l'objet d'une condamnation définitive pour crime ou d'une peine d'au moins 3 mois d'emprisonnement sans sursis pour certaines infractions (fraude, abus de confiance, escroquerie, blanchiment…) dans les 10 années précédant la demande
• Subi une faillite personnelle ou une mesure d'interdiction de gérer

Pour une société, ces conditions s'appliquent aux représentants légaux et statutaires, ainsi qu'aux associés détenant au moins 25 % des parts ou droits de vote. La CCI est habilitée à consulter directement le bulletin n°2 du casier judiciaire national : le candidat n'a pas à le fournir lui-même.

Condition 3 : garantie financière

La garantie financière est une réserve d'argent constituée auprès d'un organisme agréé (compagnie d'assurance, établissement de crédit, Caisse des dépôts, société de caution mutuelle). Elle protège les clients dont les fonds sont détenus temporairement par l'agent immobilier (acomptes sur compromis de vente, dépôts de garantie, loyers en gestion).

Son montant minimal dépend de l’activité exercée et des règles en vigueur. Il est fixé par les textes applicables et peut varier selon que le professionnel détient ou non des fonds pour le compte de ses clients.

Ce montant s'applique par activité exercée : un agent qui cumule Transaction et Gestion doit disposer d'une garantie pour chacune des deux activités.

La garantie financière n'est pas obligatoire pour les agents immobiliers qui ne détiennent pas de fonds pour le compte de leurs clients (transaction sans maniement de fonds), à condition de le déclarer sur l'honneur. Elle reste en revanche toujours obligatoire pour la gestion locative et le syndic de copropriété.

Condition 4 : assurance responsabilité civile professionnelle

L'assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) est obligatoire. Elle protège l'agent immobilier et indemnise ses clients en cas de dommages causés dans l'exercice de ses fonctions : accident en agence, manquement au devoir de conseil, erreur dans la rédaction d'un acte juridique (compromis de vente, bail, état des lieux), fraude ou défaillance lors d'une transaction en cours.

L'assureur est librement choisi par le professionnel parmi les acteurs du marché. L'attestation RCP en cours de validité doit être jointe au dossier de demande de carte professionnelle.

La carte professionnelle : cartes T, G et S

La carte professionnelle est délivrée par la CCI du lieu où se situe l'agence ou où est domiciliée l'entreprise. Elle est valable 3 ans et renouvelable indéfiniment. Il en existe trois types, correspondant aux différentes activités immobilières :

• Carte T (Transaction) : pour les transactions immobilières (achat, vente, location), avec ou sans maniement de fonds. C'est la carte la plus courante
• Carte G (Gestion) : pour la gestion locative. La garantie financière est toujours obligatoire
• Carte S (Syndic) : pour les activités de syndic de copropriété. La garantie financière est toujours obligatoire

Un même professionnel peut cumuler plusieurs mentions sur sa carte selon les activités exercées. La carte mentionne la ou les activités autorisées. Exercer une activité non mentionnée expose aux mêmes sanctions pénales qu'une absence totale de carte.

Les tarifs de la CCI sont les suivants :

• Délivrance initiale ou ajout d'activité : 160 euros TTC
• Renouvellement : 130 euros TTC
• Modification (changement d'adresse, de représentant légal, de garant…) : 68 euros TTC
• Déclaration préalable d'ouverture d'établissement secondaire : 96 euros TTC
• Attestation d'habilitation pour un collaborateur : 55 euros TTC

Pour démarrer les démarches, la CCIAMP accompagne les professionnels souhaitant obtenir leur carte professionnelle d'agent immobilier, depuis la vérification de l'éligibilité jusqu'au dépôt du dossier complet.

Comment constituer et déposer son dossier ?

Le dossier de demande initiale de carte professionnelle est à adresser à la CCI du département où est implantée l'agence ou domiciliée l'entreprise. Il comprend :

• Le formulaire cerfa n°15312 dûment complété
• La copie du diplôme ou des bulletins de salaire justifiant de l'expérience professionnelle
• L'attestation de garantie financière en cours de validité
• L'attestation d'assurance RCP en cours de validité
• Le justificatif d'immatriculation au Registre national des entreprises (RNE) et au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

La CCI vérifie directement le bulletin n°2 du casier judiciaire auprès des autorités compétentes. Le dossier doit être complet pour permettre son instruction ; en cas de pièce manquante, la CCI peut demander un complément avant de statuer. Le guide détaillé pour constituer son dossier de première demande de carte professionnelle détaille les pièces à fournir et les étapes à suivre.

En cas de changement d'adresse, de représentant légal, de dénomination sociale ou de garant financier, une modification de carte doit être déclarée à la CCI qui a délivré la carte initiale. Ces modifications donnent lieu à la délivrance d'une carte mise à jour, valable pour la durée restant à couvrir.

Formation continue obligatoire

Le renouvellement de la carte professionnelle est conditionné au suivi d'une formation continue de 42 heures minimum sur les 3 années consécutives d'exercice (soit 14 heures par an). Cette formation doit être dispensée par un organisme agréé et porter sur :

• Des questions juridiques, économiques ou commerciales liées à l'immobilier
• La déontologie : au moins 2 heures sur 3 ans
• La non-discrimination à l'accès au logement : au moins 2 heures sur 3 ans
• Des techniques liées à la construction, l'habitation, l'urbanisme et la transition énergétique

La demande de renouvellement doit être effectuée 2 mois avant la date d'expiration de la carte. Pour tout ce qui concerne le renouvellement de la carte d'agent immobilier, la CCIAMP accompagne les professionnels dans la constitution du dossier et la vérification de l'éligibilité. Le détail des modalités et des thèmes de formation reconnus est disponible sur la page consacrée à l'obligation de formation continue des professionnels de l'immobilier.

Créer ou reprendre une agence immobilière

Obtenir la carte professionnelle est une condition nécessaire mais pas suffisante pour ouvrir une agence. Plusieurs étapes préalables sont indispensables :

• Choisir la forme juridique : entreprise individuelle, SARL, SAS… Le statut de micro-entreprise est interdit pour les agents immobiliers. Pour chaque forme, les représentants légaux et statutaires doivent satisfaire individuellement aux conditions d'aptitude et de moralité
• S'immatriculer au RNE et au RCS : l'immatriculation est un préalable obligatoire à la demande de carte professionnelle
• Ouvrir un compte séquestre : lorsque l’activité implique la détention de fonds pour le compte des clients
• Respecter les obligations d'affichage : numéro de carte professionnelle, tarifs TTC, identité du garant et montant de la garantie financière doivent être affichés visiblement dans l'agence

Pour les porteurs de projet qui souhaitent se lancer dans la création d'une structure, la page dédiée à créer son entreprise et choisir la forme juridique adaptée détaille les étapes et les options disponibles. La reprise d'une agence existante est une alternative à la création : la page reprendre un commerce ou une agence existante présente les étapes spécifiques à cette démarche.

Questions fréquentes

Peut-on exercer comme agent immobilier sans diplôme ?

Oui, à condition de justifier d'une expérience professionnelle suffisante dans le secteur de l'immobilier. Sans aucun diplôme, il faut avoir exercé pendant au moins 10 ans en tant que salarié non cadre (ou 4 ans en tant que cadre ou agent de catégorie A de la fonction publique) sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle, pour la mention demandée.

La garantie financière est-elle toujours obligatoire ?

Non. Elle est obligatoire pour la gestion locative et le syndic de copropriété dans tous les cas. Pour l'activité de transaction, elle ne l'est que si l'agent détient des fonds pour le compte de ses clients. Un agent qui ne manie pas de fonds peut déposer une déclaration sur l'honneur de non-détention, ce qui le dispense de la garantie financière pour son activité de transaction.

Combien coûte la carte professionnelle d'agent immobilier ?

La délivrance initiale est de 160 euros TTC. Le renouvellement tous les 3 ans coûte 130 euros TTC. Toute modification (changement d'adresse, de garant, de représentant légal) est facturée 68 euros TTC. Ces tarifs sont fixés par arrêté ministériel et sont identiques pour toutes les CCI de France.

Que se passe-t-il si on exerce sans carte professionnelle ?

L'exercice de l'activité d'agent immobilier sans carte professionnelle constitue une infraction à la loi Hoguet, passible de 7 500 euros d'amende et de 6 mois d'emprisonnement. De plus, les mandats conclus par un agent ne disposant pas de la carte requise sont susceptibles d'être frappés de nullité.