Evolution de la dynamique commerciale du centre-ville de Marseille

Une évolution à deux vitesses

L’étude a mis en avant une évolution à deux vitesses de l’offre commerciale du centre-ville de Marseille : 

• la zone commerçante historique peine à se stabiliser, avec des axes commerciaux qui restent encore fragiles voire en déclin ou en pleine mutation (Rome, St-Ferréol, République, Centre Bourse, Canebière) 
• une offre commerciale qui se développe dans les rues transversales grâce à des loyers plus modérés et une belle dynamique sur les secteurs Paradis et Opéra
• le périmètre du Vieux-Port conforte son positionnement convivial et festif (café, restauration), malgré des signes de faiblesses sur le Quai du Port dû à un turn over important.

En 2024 sur le centre-ville (zone commerçante et vieux port), on note 1 288 locaux en activités dont 84% dans la zone commerçante et 16% sur le vieux port.

Le taux de vacance moyen est de 15% : 

• 16% sur la zone commerçante historique (hors vieux port) soit 1 point de plus par rapport à 2021
• 11% sur le périmètre Vieux-Port soit - 2 points par rapport à 2019

Sur le secteur « zone commerçante historique », l’étude montre que :

• 51% des locaux sont liés à une offre de destination (culture et loisirs, équipement de la personne, équipement de la maison… ) qui attire du flux : en légère baisse depuis 2021
• 23% des locaux sont liés à la « convivialité » (cafés, hôtels, restaurants…) :  en légère hausse depuis 2021
• 14% des locaux sont des commerces de proximité (alimentations, commerces de bouche, coiffeurs, pharmacies…) : stable depuis 2021

La rue Paradis est l’axe commercial qui est le plus dynamique avec le plus faible taux de vacance (6%) 

Sur le secteur « Vieux Port », l’étude révèle que : 

• 65% des locaux sur le périmètre vieux port sont des cafés restaurants : stable depuis 2019
• Le Quai du Port est l’axe qui a le plus faible taux de vacance (6%), mais avec le plus fort taux de modifications d’enseignes et d’activités (turn over important).

Une belle dynamique des transactions 

L’étude met en avant de nombreuses transactions pour la famille d’activité des cafés restaurants ce qui vient confirmer la dynamique et l’évolution de l’hypercentre avec un effet de rattrapage post Covid (plus de 130 transactions enregistrées sur la période avec une année record en 2022).

On note une tendance à la baisse des valeurs locatives et des valeurs de fonds de commerce et droits au bail, sauf sur les secteurs République et Cours d’Estienne d’Orves qui restent stables sur la période.

Des commerçants inquiets

212 commerçants ont répondu à l’enquête relative à l’évolution de la dynamique commerciale du centre-ville. Globalement, cette évolution est perçue comme négative par les commerçants, notamment par ceux qui accusent une baisse de fréquentation et de chiffre d’affaires (52% déclarent une baisse de chiffre d’affaires pouvant aller jusqu’à -30%). Cette tendance semble toutefois moins marquée qu’en 2021. 21% affichent une hausse de leur chiffre d’affaires (ils étaient 19% en 2021). Ces derniers sont principalement situés dans le secteur de l’Opéra, confirmant le maintien de la dynamique commerciale du secteur.

Le samedi reste le jour le plus fréquenté de la semaine et sa fréquentation est en hausse (47% vs 27% en 2021).

Les commerçants mentionnent également une perte d’attractivité des périodes de soldes et de promotions. Ils notent cependant une attractivité et une augmentation des flux lors des grands évènements, des périodes touristiques et d’animations (braderie).

Les commerçants restent globalement inquiets de la dégradation de leur activité et de la perte d’attractivité de leur rue/secteur. Ils identifient 3 causes principales : 

• 72% pointent les grèves, manifestations et violences urbaines 
• 55% d’entre eux les problèmes de stationnement (tarifs, sécurité,…)
• 41% l’évolution des modes de consommation (télétravail, e-commerce,..)

L’étude réalisée par la CCIAMP a porté sur un périmètre commercial concentré autour des principaux axes marchands de l’hyper centre avec un focus sur 8 secteurs clés du périmètre :
→ République (Vieux-Port – Place Sadi Carnot)
→ Centre Bourse
→ Canebière bas (Vieux-Port – Bd Garibaldi)
→ Rome bas (Canebière – Préfecture)
→ Rome haut (Préfecture – Castellane)
→ Saint-Ferréol (Canebière – Préfecture)
→ Paradis bas (Place Général De Gaulles – Rue Montgrand)
→ Opéra (Rues Glandevès, de la Tour, Davso, Corneille, Molière, Sainte, Saint-Saens)

Ainsi que 3 secteurs autour du Vieux-Port :
→ Quai du Port
→ Quai de Rive Neuve
→ Thiars – Estienne d’Orves